加拿大房产泡沫,快被捅破了!

时间:2021-01-29 15:56来源:原创作者:海外资讯网点击:

导读:
扫描关注公众号

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

近年来的加拿大房价刺激到多数房产投资人的痛点,每年都有人吹捧多伦多和温哥华的房产神话。

例如,在过去20年间,温哥华的房价上涨速度比纽约高了207%;

多伦多更是如此,从1996年到2018年每年都最少保持着12.7%的上涨幅度,从平均房价19.8万一直上涨到2017年的82.8万,尽管2018年下跌了少许,但仍然保持着强劲的增长态势。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

多伦多1973年—2018年的房价变化 图源:加拿大房大师

放眼全球,温哥华和多伦多房价都比较高。据2018年住房可承担性排行榜来看,温哥华位居第二,多伦多位居第八,十分恐怖。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

然而,目前仍有许多权威机构看好这两个地方,例如普华永道曾在去年9月宣称,温哥华依旧是加拿大最值得投资的房产市场(多伦多第二),其对此解释主要有以下四点:

房产空置率低;

独立屋房价回调;

海外买家下降;

市场的长期趋势并没有改变。

加拿大看上去十分完美,但他它值得买吗?想要明白这一点,我们首先要问,加拿大房产为什么会在过去这么多年里热度不减。

 

一、加拿大房产是如何被神话的?

加拿大的房产市场主要集中于温哥华和多伦多,其中以温哥华为典型。

温哥华市是加拿大卑诗省平原地区一沿岸城市,这是一座具有“层次感”的城市,其背靠雪山,面朝大海,气候温润,风景秀丽。

受到山地影响,温哥华市的面积扩张受限,仅有东西两个区,这里的房屋供给也是相对有限,是天然的卖方市场。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

严格意义的温哥华市和大温哥华区

由于温哥华市区域面积太小,因此国际上一般意义的“温哥华”其实指的是“大温哥华区”,大温由21个市、一个选区和一个原住民区组成。

许多房产商说“温哥华”指的便是大温地区,但他们却用温哥华市的便利来套在大温地区上,这也就是为什么他们每年都声称温哥华房屋紧俏,但每年都房源充足的原因。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

2015—2018年大温哥华售出的房屋数量与总库存的关系

除去土地资源有限,以及挂羊头卖狗肉的行为以外,还有三个原因推动了近几年加拿大房价的上涨。

第一,加拿大不断引进外来移民,推动了房价的不停上涨。

2011年至2016年,加拿大移民人数达110余万。2016年,加拿大政府又宣布要在接下来三年内增加移民100万;2019年底,特鲁多再下达工作要求,希望在未来3年内继续引入超过105万新移民……

尽管加拿大地广人稀,看似能容纳这么多的移民,但能居住的地方十分有限,这就造成了所有移民都会涌向固定几座城市,使得本来就供不应求的房产需求呈现爆炸性上涨。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

2006年加拿大人口密度图,黑色代表没有人口密度的地方

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

北美夜间灯光图

第二,加拿大基准利率的低水平,刺激了购房需求。

2019年,迫于政府债券利率下跌,加拿大再次下调利率,以刺激GDP的增幅,这也说明近几年加拿大经济的发展困局——想要刺激经济发展,就要降低利率,而利率一降低,又要推动房产泡沫的继续膨胀。

第三,汇率的调整使华人更为关注加拿大房产市场。

加拿大是国外华人比例最高的地方,也是香港移民的最爱。随着人民币的升值,购买加拿大房产似乎能有效提高收益率。

2001年,人民币兑加币汇率为5.8:1,如今仅为5.06:1,这无疑也会刺激华人在此投资买房。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

在这种情况下,瑞银曾将温哥华和多伦多列为全球房产泡沫最严重的城市。如此高房价也让许多加拿大人头疼不已,北美人的习俗是孩童长大了需分房而睡,以享受独立的自由空间。

但在2019年,加拿大家庭的债务和收入比已达170%!堪称恐怖。

此外,世界银行,IMF等经济组织大多在2010年就对加拿大亮了红牌,然而直到现在加拿大的房价还是没得到抑制,渥太华和蒙特利尔房价上涨速度甚至加快了。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

2004—2018年加拿大中产阶级的家庭负担

值得注意的是,加拿大近年来的经济表现并不显著。近五年的加拿大GDP增长率仅维持在2%左右,远低于房价上涨速度(每年6%的上涨水位)。

加拿大统计局在2月初宣布,加拿大2019年第四季度经济表现为近四年来最糟,经济环比年率仅增长0.3%。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

2001—2019加拿大房价涨幅 图源:加拿大房地产周刊

很明显,目前的加拿大房产,就像16世纪的荷兰郁金香,明眼人都能看得出来这个泡沫即将越变越大,似乎只需一股外力就可以将泡沫彻底捅破。

 

而笔者认为,这次危及全球的疫情,或将使加拿大房产经历一次过山车。

 

二、疫情对加拿大的影响有多大?

为了应对疫情给加拿大经济带来的负面震荡,加拿大央行不断下调利率至0.75%,目前已达历史最低水平,这一政策很快引来的人们的房源哄抢。

大多伦多地区的房源从上市到出售仅需14天,大温哥华则是36天。恐惧消费引导了人们对一切事物的哄抢,房地产也同样如此。

有媒体可能会将2003年的SARS事件和今年的疫情进行比对,认为加拿大GDP和房产不会受此影响,并以1月份加拿大房价再次上涨为例,表明加拿大房产市场不会受到疫情影响,但事实或许并非如此。

首先,加拿大对SARS和当下疫情的反应十分不同。

03年非典爆发时,加拿大卫生部官员采取了严格的防疫制度,甚至不鼓励人们之间的相互握手。而如今的加拿大的反应则显得相对迟缓,从拒绝病毒检测到特鲁多夫人感染,显然,他们严重低估了疫情。

据英媒报道,早在2002年,加拿大就开始囤积口罩来应对SARS,然而近几年加拿大放松了对危机事件的准备,在非典后囤积的口罩都已过期,这不仅要让我们对这次加拿大的表现打出一个问号。

其次,这次疫情与以往不同。

由于对疫情的恐慌,美股暴跌,触发了罕见熔断,3万亿美元市值瞬间蒸发,这是非典所没有的影响。

这次恐慌也带来加拿大房产市场的罕见增长,1月份加拿大房产销售量增加15.4%,二月又增长14.8%,加拿大房价也跟着上涨了15.7%,明眼人都看得出,这次异常的增长,恐怕是房产商们最后的狂欢了。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

值得注意的是,17世纪的郁金香事件也同样如此!仅仅一个月时间,郁金香球茎就从64盾飙升至1668盾,而在短短两天后,郁金香球茎又暴跌至0.15盾!

历史上的教训,我们不能忘记,这次加拿大房价的突然飙升,或许会成为郁金香事件的翻版。

加拿大房产泡沫,快被捅破了!

 

值得注意的是,加拿大房产税也在不停增加,这无疑会推动房产泡沫的破灭。温哥华市议会在2019年11月通过预算,将在2020年的房产税平均上调7%,使本来就高的税率看上去更为恐怖。

从这里我们也可以看到加拿大的一个套路,一面降低利率,推动更多的房子出售,另一方面又增加房产税,间接增加税收。

不管怎么说,目前加拿大的城市,早在2018年就处于全球资产泡沫的顶峰。这次疫情的恐慌,又会加速泡沫的破裂。加拿大房产泡沫,或许将要被捅破了!

最新文章
推荐文章

海外风向标-海外财经资讯综合金融媒体平台

Copyright © 2002-2018 青岛正方向网络有限公司 版权所有 网站地图

声明: 本站文章均来自互联网,不代表本站观点 如有异议 请与本站联系 本站为非赢利性网站 不接受任何赞助和广告

备案号:鲁ICP备2021009476号-2