「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢

时间:2021-03-22 16:01来源:原创作者:海外风向标点击:

导读:
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「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢生

 

Part 01

新纪元的到来

 

1991年对于日本人民来说是永远不会被忘记的一年,日本土地资产总额在那一年几乎减少了一半。地产泡沫的破灭让日本的土地和房屋无人问津,陆续竣工的楼房也被弃之如敝履,不仅仅普通民众的钱包饱经摧残,金融机构对不动产的投资也大多无法收回,根据1995年大藏省对8家住宅金融专门公司的调查就发现了8万亿日元的不良债权。民间企业大范围裁员,在直线下降的薪水与难以负担的房贷前人人自危,阴云密布的气氛从地产市场蔓延到了整个日本。

 

随着1991年开始日本地价、房价的全面下跌,再加上高息环境下沉重的利息负担,日本地产行业陷入了持续性的亏损。在1991年到1993年间,房地产业的利润率甚至跌到了-6%[1]。

「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢生

 

以三大都市圈的写字楼为例,1991年东京办公物业租金达到了历史的最高值,之后到1994年三大城市空置率急速攀升,租金水平也随之下降。三大城市写字楼租金以及空置率趋势一致,只有1999年到2000年东京的写字楼空置率与大阪、名古屋的呈反向走势——有了一小段的爬升[2]。

「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢生

 

在那之后,因为银行不再愿意贷款给开发商,再加上逐渐严重的人口老龄化趋势,日本的地产行业出现了新的市场:1.急需新的融资方式;2.养老机构的地产开发。

 

Part 02

J-REITS的异军突起

 

新的融资方式就是房地产信托投资基金——J-REITS。

其实早在1996年11月日本就成立了房地产投资基金研究组,第二年发布了意见书,为J-REITS的发展铺路。1998年,日本政府实施了《特殊目的公司实现特定资产流动化法》,规定部分公司可以把房屋转换成证券在市场上买卖。这项法案在2000年修订为《关于资产流动化法》,同时修改了《关于投资信托以及投资法人法》,允许投资信托基金对房地产业的投资,自此REITS在日本被正式合法化。在法案当中规定的REITS形式有投资信托基金或者投资公司两种,但信托形式的REITS产品管理成本更高,所以至今为止日本的所有REITS都是以投资公司的形式成立。

 

2001年9月,日本的三菱地所与三井不动产率先发起了日本的首批两只J-REIT产品。Nippon Building Fund是三井不动产发起成立的日本第一只写字楼REITS,也是日本现在规模最大、市值最高的REITS,专注于管理经营办公类不动产,至今已经在东京中心商业区拥有71处大型办公建筑,总资产已经超过了1.08万亿日元[3]。

 

REITS的本质就是通过发行股份或者收益凭证来募集资金然后委托给专门的投资机构进行房地产投资,最终将租金与升值收益按比例分配给投资者的信托基金。让投资者有途径以小份额参与进不动产投资中,并获得稳定的回报,也为开发商带来了更广的融资渠道。按照法案规定,日本J-REITS的收益中,90%都要用于红利分配,远高于其他的投资方式,成为日本在负利率时代里获得收益稳定的良好手段。另外,在日本REITS是税收透明实体,可以在分配红利后再缴纳公司税。税收优惠和高红利分配的特点吸引了大量投资者。除此以外,REITS的收益还有低波动性的优点: REITS与整体股票市场关联性低,这让REITS也成为了在投资组合中对冲风险的良策。

 

Part 03

养老地产与此同时应运而生

 

在J-REITS蓬勃发展的时候,养老地产在日本也伴随着团块世代的衰老应运而生。

日本四十年代的婴儿潮——团块世代,在日本经济腾飞的年代里被看作是日本国民经济的脊梁,庞大的人口数量曾经是推进工业化、现代化乃至房地产发展的原动力:他们的就业需求带来大量的劳动力,为日本的工业化进程添砖加瓦;他们的住房需求带动了大量住房供给,日本房地产行业因此而崛起;但当他们老去,老年人口比例大幅度上升势必也会带来人口老龄化的社会问题。

 

老人的生活起居和房地产看似没有关系,但养老机构和养老社区、公寓的建设都是随之而来的刚性需求。

图.日本的养老产业在政策的引导下迅速发展

「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢生

 

在政策的引导下,日本的养老产业同时开始兴盛,养老产业的从业者数量在10年间就增加了接近19倍,为地产行业的发展带来了新的机遇。与养老产业相结合的地产主要分为两种模式:“机构设施”与“住宅”。

 

机构设施类的养老地产因为受到政府资助影响,不能出售盈利,只能长期持有运营,为了降低运营成本,很多都选择连锁经营,在日本最著名的有日本医学馆与横滨太阳城。以日医学馆(日本养老机构)为例,至今已有1250所养老机构物业,大部分位于城市市区。日本政府非常重视养老机构的政策保障机制,例如在幸朋苑(日本养老机构)居住的高龄人群除了一次性的入住费以外 ,只需要自己提供10%左右的服务费,其余的都有政府保险与养老金渠道补充[4]。

「海外房地产周期研究」③日本房地产的绝处逢生

 

▲配图:日医学馆

 

针对住宅模式日本政府颁布了专门的《老年人居住法》,并对高龄者住宅进行了一系列规定:室内面积应达到25平方米及以上,居所里应有足够的宽度保证轮椅通行,厕所、走廊等地必须设置扶手,地面不能有高低差,每天都要有护理方面的专业人员坐班等。因为对单独房屋进行适合老年人居住的改造需要约1500万日元,很多老人无力负担,所以大部分选择住宅模式的老年人都是以租赁的形式住在专为高龄者开发的服务型住宅内[5]。

 

Part 04

结语

 

在这两个新兴市场的带领下,2020年日本全国公示地价为平均23万8070日元/㎡,上涨了1.41%,东京土地价格相较于2019年有4.24%的涨幅。说明人们逐渐对地产市场重拾信心,很大程度上归功于日本地产行业的正确发展方向[6]。

 

对比我国的地产市场,2013年我国就在立法方面着手准备养老产业的发展,养老机构共有约3万个,养老地产在人口结构变化的大背景下终究会是刚性需求。从REITS的角度来看,我国的REITS市场目前正处在法律基础的建设阶段,相较于日本泡沫破裂后才开始筹备市场建立的过程,我国已经赢在了起跑线上。假以时日REITS必将可以成为稳定房价、降低不动产市场波动性的利剑,同时也将会是投资者稳定收益的来源之一。

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